房地产公司合理节税

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房地产公司如何合理节税

 

通常意义上，我们认为从事开发和销售的部门才创造公司经济效益，而管理部门是"消耗"部门，不会给公司带来经济效益。实际上，作为公司管理的重要组成部门，财务管理中做好收支预算，合理节税，同样能给公司创造财富，带来经济价值。   

结合当前的业务实际两情况，我们可以从如下方面来探讨合理节税：

一、广告费和业务宣传费：对于房地产企业来说，广告费和业务宣传费主要是在项目销售推广和租赁经营过程中发生的，所占费用比重较大。税法规定，房地产企业每一纳税年度可在营业收入的8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转，但广告费支出必须符合3个条件：1、广告是通过工商部门批准的专门机构制作的；2、已实际支付费用，并以取得相应发票；3、通过一定的媒介传播。而每一年纳税年度的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过营业收入5%的范围内，可据实扣除。超过营业收入5%的部分当年不得扣除，以后年度也不能结转扣除。

由此可见，企业应该做好全年预计营业收入和相应可税前列支的广告费。业务宣传费的预算。并定期根据实际情况予以修正。首先，要控制业务宣传费的发生，预计超出营业收入5%的部分可以合理的转化为其他营业费用（如展览展示费）的形式列支。对广告费来说，首先应符合上述3个条件；其次，应尽量将广告费控制在当年收入的8%的额度内。举例来说，某房地产公司2005年营业收入10000万元，利润总额为2000万元，全年发生广告费900万元，业务宣传费100万元，假定除广告费和业务宣传费外无其他纳税调整项目。则该公司应纳企业所得税=[2000+(900-10000*8%)+(100-10000*5%)]*33%=709。50万元，因广告费和业务宣传费超标列支产生的税赋为(900-10000*8%+100-10000*5%)*33%=49。50万元。值得说明的是，广告费超标部分(900-1000*8%=100万元)可以结转到以后年度在8%的范围内抵减应纳税所得额。而业务宣传费超标部分(100-10000*5%=50万元)却不能结转至以后年度抵减应纳税所得额。假定2006年上述公司营业收入15000万元，发生广告费600万元，业务宣传费20万元，则可以在税前列支的广告费为600+100(2005年结转)=700万元，未超过2006年营业收入15000万元8%(1200万元)的标准，而可以在税前列支的业务宣传费只能是20万元，未超过2006年营业收入15000万元5%(75万元)的标准，2005年超支部分业务宣传费(50万元)不能结转至2006年抵减应纳税所得额。

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二、营销优惠：是指在营销活动中给予客户的购房优惠。

比如由的公司以前在项目促销是采取的营销优惠的主要形式有：1、老客户带新客户的，抵减老客户的契税和维修基金；2、老客户带新客户的，各给新老客户1%的奖励优惠；3、老客户带新客户的，给老客户2%的优惠加5000元现金的奖励，给新客户3%的优惠；4、为促销户型或朝向不好的房子，赠送客户车位；5、为促销通过抽奖方式，给予客户现金奖励；6、以代金劵的形式奖励客户。从以上形式来看，如果给客户的优惠都以现金或实物奖励的形式实施的话，将给公司和客户增加不必要的税赋。举例来说，某客户购房款为100万元，通过抽奖活动获赠价值10万元的车位1个，对于房地产公司来说，赠送的车位要视同销售，10万元的车位价值须与房款100万元合并即以110万元的营业额交纳营业税，同时也增加了应纳税所得额，需交纳企业所得税。对于客户来说，获赠的车位属偶然所得，需要交纳20%的个人所得税。同样，如果客户抽奖获得10万元现金，房地产公司不能将此10万元作为营销费用列支，而是在会计处理上作"营业外支出-捐赠支出"，形式上是抵制了税前利润，但是从税法的角度来说，这种客户赠送的行为不属于税法允许税前列支的捐赠项目，需要将此10万元的现金支出调增应纳税所得额交纳企业所得税，而对客户来说也要交纳20%的个人所得税。由此可见，营销部门对客户组织的营销优惠活动，应该尽量避免实物奖励和现金发放形式，即达到公司项目促销，又能合理节税、节约开支，实现公司和客户"双赢"的目的。   

因此，要解决促销和优惠的矛盾关系，以下方式可以作为参考：1、抵客户房款，即降低了公司的税赋(营业税金及附加、企业所得税)，又让客户得到更多的经济实惠(房款优惠、不必交纳个人说得税、减少了契税和维修基金)。但抵完后的房款单价不能过低。2、低客户车位款，既降低了公司的税赋（营业税金及附加\企业所得税），又让客户得到经济实惠（房款优惠、不必交纳个人所得税）。但抵完后的车位单价不能过低。3、抵客户物业管理费，这样，给客户的优惠就转变为公司的合理费用可以在企业所得税前列支，同时客户又享受了优惠，又不用交纳个人所得税。

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三、精装修款：   

在实际的业务操作过程中，开发商一般都把房产的精装修款合并到房款当中在售房合同中体现，这种情况下，在申报纳税时，不管是房款还是精装修款，都就在以5%的税率交纳营业税。如果在开发项目前，预计的精装修工程坦比较大，开发商可以单独成立下属装修公司，在与客户签定售房合同时，房款部分由开发商与客户签定合同，精装修部分由下属装修公司与客户签定装修合同。这种情况下，房款部分按销售不动产交纳5%的营业税，精装修款按建筑业交纳3%的营业税。这样，精装修款就降低了2%的营业税，同时也相应减少了城建税和教育费附加。

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四、业务招待费：日常业务中，业务招待费的主要形式有餐费、礼品、食品、旅游门票和娱乐支出等。税法规定，内资企业发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可据实扣除。全年营销收入净额在1500万元及以下的，不超过营业收入净额的5‰；全年营业收入净额超过1500万无的部分，不超过该部分的3‰。举例来说，某内资企业2005年营业收入净额扣除销售折扣）为1800万元，利润总额200万元，全年发生业务招待费40.4万元，假定除业务招待费外，无其他纳税调整项目。则该企业2005年应纳企业所得税=[200+40.4-1500*5‰-(1800-1500)* 3‰]*33%=76.56万元，因业务招待费超标部分（40.4-1500*5‰-300* 3‰=32万元）产生的税赋为32*33%=10.56万元。由此可见，企业应该有意识的做好营业收入和业务招待费的月度、年度预算，并定期核对修正，在日常业务中将业务招待费控制在合理额度内或者合理转化为其他税前可列支的费用。

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五、职工通讯费：

根据北京市地税规定，职工通讯费平均每人每月300元可以在企业所得税前列支，超过部分需要调增应纳税所得额，交纳企业所得税。举例来说，某企业2005年利润总额为100万元，副产品工20人，全年报销个人通讯费共10万元，假定除通讯费外无其他纳税调整项目，则该企业应纳企业所得税=[1000000+（100000-20*300*12）]*33%=33240元，因通讯费超标报销产生的税赋为（100000-20*300*12）*33%=9240元。由此可见，企业应做好全年职工通讯费的预算，将报销额度控制在平均每人每月300元以内，如果预计要超出这一标准，可以寻求合理转换成其他可税前列支费用的合法途径。

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六、工会经费：

税法规定，建立工会组织的企业、事业单位、社会团体，按照计税工资标准（北京市为960元/人/月）的2%提取并向工会拨缴的经费，凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》的，某提取的职工工会经费不得在企业所得税前扣除。因此，公司工会在向上级工会组织拨缴工会经费时，一定要取得上级工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》，这样才能在企业所提税前列支。

当然，做好收支预算、合理节税，不仅仅指前述几个方面，还有许多方面值勤得大家去探讨和思考。比如企业给予职工的奖金，是每月工资随同工资发放合适，还是作为年终奖一次性发放合适呢？国税发[2005]9号文对个人取得的全年一次性奖金调整了计算个人所得税的方法。由此企业可以通过计算和比较不同奖金发放形式应交个人所得税的多少来选择适合自身的方式。