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土地疯了
2007年10月18日 20:36 《中国企业家》杂志
文/本刊记者 王琦 孙宏斌这一页在地产界翻过去了吗？ 答案是否定的。这个名字在最近半年反复在地产圈子里面被提及。无论诸地产大佬过去如何评价孙宏斌，现在可能都要暗地里称赞一句：老孙有眼光！ 因为最近半年多，土地价格的增长速度只能用疯子踩油门来形容，“地王”这个曾经听来财大气粗的词汇由于过度使用而显得很苍白。孙宏斌创立的顺驰2003年以9.18亿元在北京大兴拿下一块土地，被称作“天价”拿地。但是那些被业界称作明显买贵了的土地如今看起来颇为便宜。 在广州，7月到9月短短两个月间，土地楼面价从11912元/平方米飙升至18729元/平方米；在地产企业必争之地上海，苏宁地产在8月24日大手一挥抛出44.04亿元拿下黄浦区163#街坊地块，折合楼面价66930元/平方米，给“寸土寸金”以现实版本；9月20日，一贯财大气粗的港资地产商九龙仓以72亿元拿下成都春熙路，但这几乎无法引起什么轰动效应，两个月前，北辰实业(12.25,0.09,0.74%)和北京城开在长沙拿下的新河三角洲地块，总价92亿元，这才是当下的“中国地王”……(更多“地王”资料请见附表1) “土地价格已与土地的实际价值出现了较大的偏离，地价虚高已成为普遍现象。”中原地产华北区董事总经理李文杰的观点代表了业界的基本共识。现在，土地价格的增长速度已经让涨势惊人的房价相形见绌。事实上，上述诸多“地王”，多是面粉贵过面包价。但是，“土地市场已经出现泡沫”，这一论点就像“皇帝的新衣”，房地产业界心知肚明却无人道破。 是谁在狂撒钞票推动土地价格的非理性上涨？土地市场是否正在建立起绑架房地产行业、资本市场甚至更大领域的能力？土地显然已经超越了它作为房地产行业的生产原料的简单身份，土地泡沫的破裂，可能会影响到身在这960万平方公里土地上的每个人，或许更多。 泡沫的源头 7月底，雅居乐地产(3383.HK)表示，预计将在今年购入3000万平方米的土地储备。 全国土地储备量最大的房地产企业之一碧桂园集团(2007.HK)8月中报显示，公司土地储备量比4月20日前增加1900万平方米，增长180%。 2007年年初至今，富力地产(2777.HK)已经花费超过130亿元，增加土地储备约885万平方米。 一向以稳健发展为准则的万科(000002.SZ)，今年上半年新增项目规划建筑面积合计521万平方米，至8月28日发布报告前夕，公司又新增项目规划建筑面积186万平方米。今年上半年万科的购地开支超过100亿元。 …… 细心的你或许已经发现了这些为土地轻松签出巨额支票的企业的共同特点：上市公司。或许他们其中曾有人将天价拿地的顺驰视作行业的“害群之马”，但是他们现在以加倍的疯狂为土地买单，加入了这场“盛宴”。 “如果说去年土地市场已经将中小房地产企业清除出局，今年大型房地产企业也不是都能够进出土地交易大厅了，绝大多数是上市公司，非上市公司则必然有集团内部另外的强大兄弟公司支撑，比如苏宁地产、雅戈尔(28.29,-0.88,-3.02%)置业。”安邦咨询公司房地产分析师苏晶说。 没错，2006年开始启动的大牛市给了上市房地产公司前所未有的底气。中国的资本市场从来没有像现在这样容易“圈钱”，增发、企业债等募资方式，面对的都是热情高涨的投资者。据统计，今年以来，上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1100亿元。 钱来的容易花的也随便，这是被上市公司立起的高门槛挡在土地市场门外的中小房地产商的愤懑之声。当然，理性的分析是，房地产公司募集到的资金，最大的用途理所应当的是去获取土地，以保证公司的持续经营和进一步扩大规模、良性增长。 以万科、富力的土地储备来看，虽然总量很大，但是参照公司公告的发展预期计算，土地储备不过刚够二三年使用。但是，也有一些地产公司的土地储备明显超出了正常的发展需要。 被称作“大地主”的碧桂园土地储备超过5400万平方米(中银国际预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米)。而今年上半年，碧桂园房屋销售面积仅90多万平方米，以此计算，它目前的土地储备足够其开发30年。如果按照每年翻一倍的业绩增长，5400万平方米也足够其开发10年。 偏安广东一隅的雅居乐地产在目前2300万平方米的基础上，预计还将在今年购入3000万平方米的土地储备。5300万平方米的土地储备，足够其近10年的开发所需。 另外如中海、新世界(15.63,-0.53,-3.28%)中国等，均在大力增加土地储备，并表示这些土地储备将足够集团8年左右的发展所需。 “现在开发商不是赚开发的钱，都是在赚土地的钱。”这已经是房地产行业人人皆知的秘密。土地价格的增速上扬，给土地储备丰厚的地产公司形成了相当大的“土地溢利”。 上海社科院房地产研究中心7月发布的一份报告显示：上海历年积累存量土地有近一半未形成有效供应。“1988年-2005年上海出让的土地使用权面积共43666.37公顷，可建面积42131.96万平方米，而上海商品房建设新开工面积仅为25698.58万平方米，两者相差近1.7亿平方米。” 香港上市公司财务准则规定，地产公司的土地储备可以每年进行价值重估计算成本，所以开发商都愿意囤积土地，随着土地价格的上涨，可以减少计税利润。“富力在香港上市之后，开始以香港豪客的姿态在大陆地区拿地，在某种程度上拉开了新一轮土地竞价的风潮。”一位地产顾问告诉记者。而今年年初，国内修改会计准则，地产公司的土地成本计算方法也效仿香港准则，更刺激了房地产上市公司囤地的热情。 股市高涨，上市地产公司获得巨额融资收购土地，再引发土地价格高涨。但股市和地市之间还不仅仅是这种简单的线性关系。 “房地产上市公司被普遍高估，市盈率动辄50、80倍，100倍以上的也并非少数。要维持这样的高市盈率，就要给投资者增长的预期。增长预期怎么来，当然是土地储备。”潘石屹的SOHO中国刚在香港上市融资19亿美元。一个月前在达沃斯夏季论坛上，他在接受记者采访时强调了市值时代地产公司面临的特殊问题。“有了土地储备，市场就给你更高的市盈率，你就有了更大的放大能力去融资，然后又可以进入下一轮土地储备。” “分析师对一个地产公司的估值很大的权重要看它的土地储备。也可以说，分析师的评价也对房地产公司造成了一定的引导，让房地产公司更搏命地去拿地。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹这样分析。 土地-高市盈率-再融资-土地，股市和地市之间就这样形成了自我循环。这与上个世纪七八十年代的香港地产崩盘之前的盛景何其相似。但是，这个正循环的流转需要一个基本条件，就是房价的持续走高。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟研究发现，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右。“未来三年房价必须保持15%—18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。”钟伟指出。 显然，现在虚高的土地市场价格是建立在一片靠不住的沙滩上。这个看上去完美的循环中，只要有一环泡沫破裂，都很有可能会引发其他环节的彻底崩盘。以前曾经有这样的观点：开发商绑架了银行。现在，土地市场、楼市、股市已经在循环关系中实现了互相绑架，这种力量相当骇人，因为这三个环节几乎将整个社会包裹进来，这可以说是对整个社会的绑架。 痛苦的选择 9月初，广州市建委通报，13家开发企业被注销房地产开发资质，其中绝大部分是因为开发项目已完成且连续两年没有新开发项目而被注销开发资质。 高价拿地是行业集中度提升的前奏。前几年家电行业的整合过程，将很快在房地产业上演。 “一年前就已经不可能进入土地交易中心的大门了。”广州一位年销售10亿元左右的地产商这样告诉记者自己的处境。前一段时间还能够找到比自己小的公司收购获得土地，维持经营，但是这种方式在现在也已经很难寻觅。“小公司已经被吃干净了。现在我们这样的中型公司是最可能的并购对象。” 中小公司面临的是没有土地难以为继的困境，大型地产公司同样必须面对。“就像你现在买房子要反复掂量，怕是不是买在高位了。我们去买地也很踌躇，怕地买贵了，房子将来卖不出去。”沿海地产(1124.HK)副总裁成实苦笑着说。像大多数处于中国房地产企业第二梯队中的公司，沿海在面临财力更雄厚上市公司的在土地市场的竞争时，也力不从心，需要剑走偏锋，进入二三线竞争不太激烈的城市。 “我们现在选地非常谨慎，拿的都是能够马上可以开工的项目，万一市场不好，也要有很强的抗跌性。同时在区域、产品解构上也做了分散避险。”金地集团(49.99,-1.60,-3.10%)(600383.SH)总经理张华纲对记者说。看似风光得意的上市公司，亦在火热的土地市场感到了如履薄冰的寒意。 “尽一切可能获得土地。”这是华高莱斯副总经理公衍奎对所有客户提出的建议。“没有土地的房地产公司生存都是问题。” 现在，中小型房地产企业纷纷采取信托、股权转让等方式融资或联合拿地，希望能够维持生存。有的企业选择在二三线城市或市场竞争相对较弱的区域储备土地以降低土地成本。 事实上，中小企业的这些做法也在被大型房地产企业包括上市公司更加充分的使用着。在两限房这些低利润的土地项目推出时，大型房地产公司也纷纷到场。在越吹越大的土地泡沫中，寻找价格低廉的土地已成为房地产公司的头号工作，利润已经是第二位的事情。毕竟，高额利润与高位接盘带来的风险相比，不再那么重要了。 如果将眼光从热得烫手的土地市场稍微挪开少许，房地产商或许能够获得更从容的生存空间。一位业内人士告诉记者，已经有房地产企业开始进入“单纯的房地产建造”环节，也就是说，为有地的房地产企业建造房屋获取建造利润。“只要房地产商放下土地溢价的期待，还是有很多的路径获得利润和成长空间的。”上述业内人士评价，“房地产商不就应该赚建造房子的钱吗？目前的情况是，也只有运营经验非常丰富的企业能够有资格做OEM。” 向二级土地市场的上游进发是另外一批房地产企业的选择。9月22日，泛海建设(59.70,-0.89,-1.47%)获批对一块995.3亩的土地进行一级开发。泛海建设董事会秘书陈家华并不讳言，希望能通过先期进入参与土地一级开发，最终达到拿下土地的目的。 “以前经常抱怨找不到地的老板们最近都少见了，电话一问，都忙着上市呢。”潘石屹半开玩笑半认真地说。“上市就有钱，有钱才能有地啊。” 9月28日，中远地产在香港敲响上市之钟。10月8日，潘石屹、张欣统领的SOHO中国登陆香港联交所。第二天，郭梓文携中国奥园在同一地点挂牌上市。短短的11天，3家中国地产公司在香港主板连续上演着龙门一跃的欢喜剧情。截至目前，今年共有6家地产公司进军香港资本市场。此外，宏宇地产、绿地集团、重庆龙湖、建业地产等地产公司的IPO计划也都进入到了实质阶段。“今年是房地产企业的上市年。”一位地产资深顾问评价：“上去了就成了，上不去以后也机会渺茫了。” 但也有房地产企业在一片抢地、上市高烧中保持了自己的冷思考。青岛新地集团也曾经得到过海外基金包装上市的建议，但最终放弃了。“这么多年我一直觉得钱紧，所以每个项目都是精挑细选。一旦疯狂起来，不知道自己会不会犯错误。”多年一直操作烂尾楼盘的漆洪波说，“谁知道泡沫何时破裂呢？我手里运作的烂尾楼也都是上次高烧之后崩盘时大家留下的。” 微妙的政策 北辰实业和北京城开有理由暗中偷笑了。7月24日两家公司联手拿下的长沙新河三角洲一块总面积约1178亩的巨幅土地，在10月10日之后将成为绝版。 在市场经济这个看不见的手失控之时，政府的力量显得至关重要。 10月10日，国土资源部发出的《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》(以下简称《通知》)，要求各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期；此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。在此之前不到一个月，国土资源部刚刚下放通知，规定今后土地闲置费原则上将按出让或划拨土地价款的20%进行征收。业界解读，大宗土地出让或将就此走到尽头。 “一个企业拿到大块的土地，如长沙市92亿元的几千亩土地，再有实力也不可能将这几千亩土地同时开工建设、同时投放市场。这几千亩土地对政府而言是供给了市场，对市场而言却看不到房子的供给量，对企业而言要分期规划、分期建设，可以慢慢等待土地升值。”华远地产任志强这篇题为《政策性的囤地》的文章或许有些酸葡萄的意味，却也一言道破大宗土地转让的弊端。 现在，国土资源部的《通知》，正是试图减少这种“政策造成的囤地”。对于打击囤地，《通知》还有更严厉的规定：限定了每宗土地的开发建设年限原则上不超过3年。 在南京，与《通知》内容相同的政策在8月份已经被推出，原本“开发商拿到地后两年内不开工”的闲置土地标准将修改为“一年内动工面积不超过1/3或投资额度不足25%”。9月，广州市土地交易中心宣布的《土地出让合同》中新增加内容，对开发商的销售时间作了明确的新限制，即竞买人需要在符合预售条件后的10日内向国土房管部门提交预售申请，并在获得预售许可后的10日内公开销售。否则，每推迟一天，将按照土地出让金的千分之一进行罚款。全国新一轮土地调查的首发城市北京，已经在十一长假之前启动了第二次土地调查。 但是，关键在于政策能否被执行。多年来，一项地产新政推出的同时往往也伴随着带冷笑的怀疑。 事实上，国土资源部早就有“土地两年不开发收回”的规定，但是执行起来几乎等于一纸空文。“规避政策并不困难，有人检查，房地产商就把土地象征性的围一下，或者是派几个民工去土地上翻翻土。”安邦分析师苏晶告诉记者，直到最近她在地方省市做调研，规避“两年期限”的方法还和多年前一样且行之有效。 《通知》出台的当日，已有分析文章指出：在实际操作中，开发商可以多次规划变更作为拖延开发的借口。此外，一些涉及动拆迁的地块，拆迁进展缓慢也能成为理由。 从中国国情来看：为了保障“粮食安全”，保护18亿亩耕地红线，新增建设用地的审批受到很大的限制。土地供给大量增加的可能性并不大。现在国家的土地政策重点还是在于激活土地，挤出开发商手中的存量土地。 今年8月7日，上海闵行区房地局依法从开发商手中收回七宝镇50号A、B和浦江镇120-L等三幅通过公开挂牌出让的经营性用地使用权。而这仅仅是上海整个土地市场即将进行严查的开始。 据悉，目前上海各区都在贯彻“控增逼”的工作细节，今后还会在出现收回土地的严厉措施。如果政策被严格执行，现在拥有大量土地储备的房地产商将面临巨大的难关。 “对土地开发设置时限很容易被规避，对土地增值征收税费又会被转嫁到房地产购买者。”安邦分析师苏晶认为政府在土地供应政策上已经出尽法宝，无计可施。 华高莱斯副总经理公衍奎则给出了另外一种思路：政府开放土地一级市场开发。“现在土地的一级市场就像多年前协议转让土地时代的二级市场，没有人知道有多少地，没有人知道利润是多少，一切都在黑箱之中，开放这块市场，最起码能够让供给更加透明。” 2007年8月，孙宏斌忽然出现在顺驰地产天津公司。其后，孙宏斌“大闹顺驰”的说法不胫而走。当下疯狂上涨的土地，不仅证明了孙宏斌当年的超前眼光，也不免让坊间生出“顺驰卖便宜了”的慨叹。虽然事后顺驰的新老主人都没有对各种传言发表评论，但是，土地市场的突然发力，谁知道还会催生哪些变局呢？ | 
发表于 2007-10-11 21:32:18
